Tal vez ya sabe que hay beneficios de diversificar su portafolio de inversiones. Eso significa invertir en una variedad de productos, para que, si un tipo de inversión no salga bien, quizás tenga otros tipos que le dan un margen de error para compensarse.
Además de invertir en productos como las acciones, los bonos y los fondos mutuales, muchos inversores deciden comprar propiedad como una inversión.
Según una encuesta de 2021 por Bankrate, los inmuebles son la opción más popular para los estadounidenses cuando están eligiendo un activo de inversión para una inversión de largo plazo, de 10 años o más. Más de un cuarto – 28% – de estadounidenses prefirieron esa opción. Las inversiones de inmuebles han sido la primera opción en cinco de los siete últimos años.
Pero comprar una propiedad para alquilar también requiere tiempo, conocimiento y habilidades de manejo. También puede requerir una inversión financiera significativa y llevar riesgo.
Use esta guía para invertir en propiedades de alquiler para principiantes para ver si comprar una propiedad puede tener sentido para usted como inversión. Aprenda sobre los gastos anuales que puede esperar, cómo determinar si su inversión ha sido exitosa, y como puede financiar su propiedad de inversión.
¿Qué Es Una Propiedad De Inversión?
Una propiedad de inversión es un tipo de inmuebles que alguien compra para ganar dinero a largo o corto plazo. Las propiedades de inversión pueden ser casas, apartamentos, condominios, o casas no adosadas.
El dueño de una propiedad de inversión elige cómo usarla, y los métodos que usar para potencialmente ganar dinero. Algunas personas compran casas de vacaciones que usan ocasionalmente, y alquilan a otras personas durante el resto del año. Otros alquilan una casa a un solo inquilino en términos de un arrendamiento anual.
Si compra una casa con una asociación de propietarios (HOA), como un condominio o una casa de ciudad, el HOA puede estipular cómo se puede usar la casa. Por ejemplo, algunas HOAs no permiten arrendamientos de corto plazo, como un arreglo de multipropiedad. Es posible que requiera que cada propiedad de alquiler tenga inquilinos en la propiedad por unos meses a la vez por lo menos.
Antes de comprar una propiedad de inversión, debe pensar en que usted imagina para ella, y quien quiere que viva allá. Tal vez estaría feliz comprar una casa segunda que puede visitar cuando quiera, y dejar vacante en otros momentos, puesto que la casa todavía podría llevarle beneficios en el largo plazo, a lo largo de décadas de propiedad de vivienda.
Si está indeciso sobre comprar una casa suya, puede considerar invertir en un fideicomiso de inversiones de inmuebles (REIT). Los REITS son valores que se operan en bolsa que hacen inversiones en inmuebles, como edificios de oficinas y hoteles. No tiene que manejar la propiedad usted mismo, pero quizás puede ganar un porcentaje de los ingresos en la forma de los dividendos.
Otra manera de probar la inversión de inmuebles es alquilar un cuarto en la casa donde usted vive. Puede hacer esto a través de un sitio de casas compartidas, como Airbnb. Como anfitrión con un sitio así, típicamente recibe protección contra cosas como daño a la propiedad. Además, los “alquiladores” pasan por un proceso de revisión para que pueda aprobar sus alquiladores.
Es Una Inversión Inteligente Comprar Una Propiedad De Alquiler?
La definición más sencilla de una inversión inteligente es una que resulta en más dinero que invirtió en primer lugar. Con las inversiones, también debe considerar la inflación. Si la casa vale más en cinco años que lo que valió cuando la compró no significa necesariamente que haya logrado una rentabilidad de inversión (ROI). Pero si aumentan los valores de las casas, teniendo en cuenta la inflación, su inversión puede valer la pena.
Hay unas ventajas potenciales de invertir en los inmuebles, y algunas van más allá del valor monetario. Considere beneficios como:
- Un ROI potencialmente sólido en el largo plazo
- Las deducciones tributarias
- La potencial para una segunda casa, si decide alquilar la propiedad ocasionalmente, como con un sitio de casas compartidas
- Una fuente de ingresos
Cuando compra una propiedad para alquilar, también está diversificando su portafolio de inversiones. Digamos que los fondos de su plan de pensión individual caen en picado debido a una crisis del mercado de valores. Todavía tendría una propiedad en la que podría vivir, o alquilar. Trás tiempo, el valor de la casa puede aumentar también, lo que le podría dar una fuente potencial de ingresos en su jubilación.
Aunque muchas personas prefieren comprar propiedades de alquilar como inversiones, hay riesgos potenciales, como cada inversión. También debe considerar sus costos anuales para entender si está listo para la responsabilidad de tener una propiedad de inversiones.
¿Cuáles son los gastos anuales asociados con propiedades de inversión?
De manera parecida a comprar su primera casa, quizás se entera que necesita un préstamo de casa (una hipoteca) para financiar una propiedad de inversión. Eso requiere un pago inicial y los gastos de escrituración, además de los pagos mensuales de la hipoteca que requieren interés.
Además de los costos por adelantado para comprar una propiedad de inversión, también hay que considerar los costos anuales para mantener su inversión. Estos incluyen:
- El seguro de propietarios
- Los impuestos a la propiedad
- Los servicios públicos (el agua, etc.)
- Los costos de mantener el edificio
- Promocionar que la propiedad está a la renta
- Cuotas de la HOA
- Gastos de viajar a y de la propiedad
- Cuotas legales y cuotas de manejo
Es mejor sobreestimar sus gastos, para que tenga bastante dinero para cubrir cualquier cosa que surge. Debe anticipar que tiene que ahorrar alrededor del 20% a 30% de sus ingresos de renta para el mantenimiento de la propiedad, y las emergencias.
Otro gasto que es más difícil cuantificar? El valor de su tiempo. Dependiendo de qué tan involucrado quiere estar en el manejo de su propiedad de inversión, puede enterarse que el manejo de la propiedad es como un trabajo de tiempo parcial.
Los arrendadores tienen que comunicarse con los inquilinos, coordinar el mantenimiento, cobrar la renta, y hacer otras tareas de manejo. Puede subcontratar este trabajo a un administrador de la propiedad, pero eso resulta en más gastos anuales.
Cómo determinar si la inversión fuera exitosa
Idealmente, quiere ganar un ROI que justifique el tiempo y la energía que dedicó a su propiedad de alquiler. Cuando está buscando propiedades en las cuales puede invertir, idealmente quiere comprar una donde pueda ganar más dinero en la renta que va a gastar en el mantenimiento y otros gastos. Pero si usted quiere usar la propiedad su mismo, como una casa de alquiler para vacaciones, el gozo que la propiedad le da también puede afectar su decisión.
Un cálculo sencillo de ROI para una propiedad de inversión es:
Dinero ganado dividido por gastos x 100 = ROI%
Para un cálculo más preciso en cuanto al ROI para propiedades de inversión, siga estos pasos.
- Estimar su ingreso anual de su propiedad de alquiler. Digamos que está alquilando su propiedad por $2,000 por mes. Eso sería $24,000 por año.
- Estimar sus costos anuales para mantener su propiedad de alquiler. Estos incluyen los pagos de la hipoteca con el interés, los impuestos, el seguro, el mantenimiento, las cuotas de HOA, y las reparaciones. Digamos que sus gastos son $1,500 por mes, y $18,000 por año.
- Calcular sus ingresos netos de operación (NOI) por restar su ingreso anual de la renta de sus costos anuales. Usando los números arriba, eso sería $6,000 por año.
- Calcular su inversión total en efectivo. Esta cifra incluye su pago inicial, sus costos de cierre, y cualquier arreglo o renovación por adelantado. Digamos que este número fuera $50,000.
- Dividir su NOI por su inversión total en efectivo. $6,000 dividido por $50,000 sería 12%.
La cuestión de si el 12% es un ROI bueno depende de muchos factores. Uno que debe considerar es como compara ese ROI a sus otras cuentas de inversión, como su plan de pensión individual. Otra cosa es cómo esa cifra se compara con otras propiedades de alquilar en la misma área.
Tenga en cuenta que, con las inversiones de propiedades de alquilar, puede cancelar sus gastos de la propiedad de alquilar en su declaración federal de ingresos, como el mantenimiento de la propiedad. Eso puede ayudarle a bajar sus pagos de impuestos sobre ingresos, que puede ser otro beneficio.
Otra consideración como dueño de una propiedad de alquilar es que tendría que entender las leyes sobre las propiedades de alquilar en cuanto al desahucio, los requisitos reguladores, y la vivienda justa. Su tiempo vale mucho, así que debe considerar cuánto vale su inversión de tiempo en manejar la propiedad.
Cómo Comprar Una Propiedad De Inversión
Tal vez ya ha comprado la casa en que vive, pero comprar una propiedad para alquilar lleva otras consideraciones. Aquí hay los pasos importantes para comprar una propiedad de alquilar, y lo que puede necesitar para empezar el proceso.
1. Determinar cómo va a pagar por ello
Aún si puede permitirse comprar una propiedad de alquiler totalmente en efectivo, algunos inversores prefieren obtener una hipoteca. Eso es por que cuando las tasas de las hipotecas están bajas, es posible ganar más dinero por invertir sus otros fondos en otro lugar, y amortizar las tasas bajas de interés que tiene su hipoteca. Para otros, la tranquilidad de comprar una propiedad inmediatamente vale más.
La decisión es suya, pero debe saber que cuando compra una propiedad de inversiones, típicamente necesita por lo menos el 15% del costo total, si no más, para hacer un pago inicial cuando está solicitando una hipoteca para una propiedad de inversión.
2. Pre-cumplir con los requisitos para una hipoteca
Si va a obtener una hipoteca para su propiedad de inversión, debe pre-cumplir con los requisitos antes. Esto da confianza a los vendedores de las propiedades que usted tiene los fondos para comprar la propiedad. También aprende exactamente cuánto puede permitirse, que hará la experiencia de buscar una propiedad con su agente de inmuebles más fácil.
3. Pensar en cómo quiere usar la casa
¿Quiere alquilar su propiedad a un solo inquilino por un año o más? ¿Quiere convertir su casa en una casa compartida? ¿Piensa pasar mucho tiempo en su segunda casa?
Debe considerar lo que quiere hacer con su propiedad de inversión, para que su agente de inmuebles pueda mostrarle casas que cumplen con sus preferencias. Puesto que algunas HOAs tienen reglas estrictas en cuanto a quién puede alquilar su casa, debe ver casas que encajen con sus criterios.
4. Encontrar un agente de inmuebles
Es útil trabajar con un agente de inmuebles que tiene experiencia en propiedades de alquiler mientras busca casas. El agente puede ayudarle a navegar los precios promedios de la renta en la área, y ayudarle a encontrar una propiedad más propensa a darle un ROI más alto. La ubicación típicamente es un factor importante que influye en el valor de una casa. Un agente de inmuebles puede guiarle a las propiedades que emparejan sus metas.
5. Considerar propiedades “llave en mano” versus los que necesitan arreglos
A algunos dueños de propiedades de alquiler les encanta imponer su propio estilo a sus propiedades a través de reparaciones y renovaciones. Otros quieren una propiedad llave en mano, que esté listo para alquilar inmediatamente. Quizás puede comprar una propiedad de inversión más barata si necesita muchas reparaciones, pero debe pensar en cuánto tiempo y dinero está dispuesto a invertir en reparaciones antes de alquilar la propiedad.
El proceso de cierre para una propiedad de inversiones es parecido al proceso de comprar su casa primaria. Una vez que la casa sea suya, tiene que seguir las regulaciones de la HOA (si hay una), y las leyes locales, cuando está buscando inquilinos y firmando arrendamientos. Consulte con su agente de inmuebles para dirección. Conectar con un abogado también puede ayudarle cuando se hace arrendador.
Considerar Las Opciones Para Financiamiento
Una propiedad de inversión puede ser una compra emocionante que le ayuda a aumentar su riqueza a lo largo del tiempo, y ganar dinero en el corto plazo. También puede ser mucho trabajo, pero muchos dueños de propiedades de alquilar encuentran que tener una propiedad de inversión sea provechoso por varias razones.
Si está explorando la posibilidad de comprar una propiedad de inversión, Arizona Central Credit Union puede ayudarle a navegar las opciones de financiamiento. Contáctenos en línea para información sobre el financiamiento de propiedades de inversión, o llama (866) 264-6421.
