La inversión de bienes inmobiliarios residenciales históricamente ha sido una excelente manera de generar ingresos pasivos. Los varios enfoques tanto para los inversores prácticos como para los que no intervienen hacen que la inversión en bienes raíces residenciales sea atractiva para las masas. Si está interesado en el enfoque práctico, usar el método BRRRR puede ser ideal para usted.
El método BRRRR, por sus siglas en inglés, (Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir) es similar al remodelaje de casa, pero hay un pequeño giro. En lugar de revender la propiedad para obtener una ganancia única, la alquila mientras genera ingresos pasivos y acumula capital para financiar su próxima inversión inmobiliaria.
Si se completa correctamente, la estrategia BRRRR es una excelente manera de abordar la inversión en bienes raíces residenciales. Siga leyendo mientras exploramos los detalles del método BRRRR para ayudarle a decidir si este enfoque es ideal para sus objetivos financieros y de inversión en bienes raíces.
¿Qué Es El Método BRRRR?
El método BRRRR (Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir) es un enfoque para la inversión en bienes raíces residenciales donde el inversionista compra una propiedad en dificultades, la arregla y la alquila para cubrir la hipoteca, luego utiliza un financiamiento con retiro de efectivo para financiar su próxima inversión en propiedades de alquiler.
Sin embargo, si puede concretar esta estrategia, puede generar un ingreso pasivo sólido y un ciclo continuo de compra y posesión de propiedades de alquiler. Así es como funciona el método BRRRR:
- Comprar una propiedad: Al seguir esta estrategia, deberá concentrarse en comprar una propiedad en dificultades que necesita un trabajo extenso para garantizar que cumpla con el código y esté lista para alquilar. Dado que la propiedad necesita reparaciones, existe una buena posibilidad de que pueda comprar la casa a un precio más bajo.
- Rehabilitar la casa: Una vez completada la compra, deberá renovar la propiedad para posibles mejoras estructurales y de seguridad. Una vez que el núcleo de la propiedad esté listo, puede comenzar a mejorar la casa, para que sea estéticamente agradable para los inquilinos.
- Alquilar la casa: Es posible que desee trabajar con un agente de bienes raíces para ayudarle a determinar un precio de alquiler justo en el mercado. Una vez que haya encontrado inquilinos, puede pasar al siguiente paso.
- Utilice un refinanciamiento con retiro de efectivo en la propiedad: Aprovechar un refinanciamiento con retiro de efectivo le permite convertir en efectivo el capital acumulado en la vivienda. Con un refinanciamiento con retiro de efectivo, el dinero se puede usar para cualquier cosa, incluida la compra de su próxima propiedad de alquiler.
- Repita el proceso: El paso final en el método BRRRR es utilizar los fondos de la refinanciación para repetir el proceso.
Comprar, Rehabilitar, Alquiler, Refinanciar, Repetir: Un Desglose De Cada Paso
El método BRRRR solo funciona si cada paso se sigue en el orden correcto. Aquí hay un desglose y consejos para ejecutar con éxito cada paso en la estrategia de inversión BRRRR.
Comprar
El método BRRRR implica la compra de propiedades que se consideran reparadoras. Puede ser difícil obtener la aprobación de una hipoteca tradicional porque la mayoría de los prestamistas requieren una tasación de la propiedad. A menudo puede ser un desafío evaluar con precisión el valor de esos tipos de viviendas. Además, según el tipo de préstamo, es posible que la vivienda deba aprobar ciertas normas para calificar. Desafortunadamente, las casas que necesitan reparaciones tienden a no cumplir con esas condiciones.
Afortunadamente, existen otras vías de financiación. Querrá conectarse con su prestamista para ver qué opciones pueden tener para usted. Una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) puede ser una opción pero riesgosa para el prestatario.
Durante este paso de la estrategia, es esencial determinar el valor después de la reparación (ARV). El ARV le proporciona un valor estimado de la propiedad después de que se completen las renovaciones. Para encontrar el ARV de su propiedad, comparará el resultado esperado de la casa con propiedades similares vendidas recientemente en el área.
Antes de presentar una oferta por la vivienda, es importante adherirse a la regla del 70% en bienes raíces, lo que significa que no invierte más del 70% del ARV de la propiedad. Por ejemplo, si el ARV de una propiedad es de $350,000, no debe extender más de $245,00 por la casa.
Rehabilitación
La fase de rehabilitación del método BRRRR es simplemente otra palabra para renovación. Dado que la propiedad probablemente necesitará reparaciones extensas, la primera área de preocupación debe ser hacer que la casa cumpla con los estándares de seguridad. Una vez que se haya completado, debe ubicar las áreas de mejora que, en última instancia, aumentarán el valor de la propiedad. Las mejoras en el hogar que quizás desee considerar incluyen:
- Actualizar habitaciones específicas, como la cocina, el baño o los dormitorios
- Instalar electrodomésticos modernos
- Aumentar el atractivo exterior
- Mejorar o instalar iluminación de bajo consumo
- Reemplazar ventanas
Antes de empezar las renovaciones de la casa, debe crear un presupuesto y un cronograma preciso, para que no gaste de más ni desperdicie un tiempo valioso.
Alquiler
Después de que la propiedad esté lista para salir al mercado, deberá buscar inquilinos. La etapa de alquiler viene antes de la etapa de refinanciamiento porque la mayoría de los prestamistas no emitirán un refinanciamiento hasta que la vivienda tenga inquilinos.
Si no está familiarizado con el alquiler, es posible que desee conectarse con un agente de bienes raíces para que le ayude a identificar buenos inquilinos. Si prefiere buscar inquilinos por su cuenta, es importante entender lo que hace a un buen inquilino. Las características de un buen inquilino incluyen un historial de pagos a tiempo, un trabajo confiable con un flujo de ingresos, un buen historial de crédito, sin antecedentes penales o antecedentes de desalojos y mucho más.
Para obtener esa información, puede reunirse con el inquilino potencial y pedirle que llene una solicitud, donde revisa su informe de crédito y realiza una verificación de antecedentes. Si sigue ese camino, asegúrese de recibir el consentimiento y siga las leyes de vivienda.
Por último, querrá determinar un precio de alquiler. Esta parte puede ser un desafío porque desea asegurarse de que el precio sea el valor justo de mercado, pero siempre desea garantizar un flujo de efectivo positivo para su inversión. La mejor manera de hacerlo es tomar los gastos totales para poseer y alquilar la casa y restarlos del alquiler mensual total que puede cobrar. Por ejemplo, desea cobrar $1,700 mensuales por el alquiler y el pago mensual de la hipoteca es de $900. Sin tener en cuenta otros gastos, su flujo de efectivo neto es de $800.
Eso puede ser justo, pero tendrá que mirar otras propiedades de alquiler comparables en el área para determinar un precio exacto.
Refinanciar
La estrategia BRRR requiere que realice un refinanciamiento con retiro de efectivo de la propiedad de inversión. Eso es porque puede usar el dinero para repetir el proceso. Querrá reunirse con un prestamista que ofrezca un refinanciamiento con retiro de efectivo y deberá cumplir con sus requisitos.
Cada prestamista puede tener diferentes requisitos con respecto a un refinanciamiento con retiro de efectivo. Sin embargo, los requisitos generales incluyen:
- Un mínimo puntaje crediticio de 620
- Una relación de deuda-a-ingreso (DTI) de no más del 50%
- Haber sido dueño de la propiedad durante un tiempo específico
Como con la mayoría de los refinanciamientos con retiro de efectivo, el prestamista puede requerir una valoración del inmueble. Además, es posible que deba pagar tarifas asociadas con los costos de cierre.
Repetir
El último paso para ejecutar correctamente el método BRRRR es simplemente repetir los cuatro pasos anteriores exactamente en el mismo orden. Cada vez que complete la estrategia BRRRR, debe anotar lo que podría haber hecho de manera diferente para que pueda aprender de los errores anteriores para perfeccionar este enfoque.
Ventajas Y Desventajas De La Estrategia BRRRR
Antes de determinar si el método BRRRR es ideal para sus objetivos financieros y de inversión en bienes raíces, debe considerar cuidadosamente las siguientes ventajas y desventajas de esta estrategia de inversión.
Ventajas del método BRRRR
- Obtenga ingresos pasivos: El sistema inherente que crea el método BRRRR permite un flujo de efectivo constante como fuente de ingresos primaria o secundaria.
- Capacidad para acumular capital: La compra y tenencia de múltiples propiedades crea un sistema en el que su capital seguirá aumentando.
- Un proceso repetible: El método tradicional de invertir casas es generalmente un proceso único, mientras que la estrategia BRRRR es un proceso repetible que le permite acumular riqueza rápidamente sobre la marcha.
- Aumenta su cartera de bienes raíces: Dado que está comprando y manteniendo las propiedades, su cartera de inversiones inmobiliarias aumenta cada vez que implementa esta estrategia.
Desventajas de la estrategia BRRRR
- Costosa y lenta: Comprar propiedades deterioradas y producir renovaciones de calidad suele ser costosa y requiere mucho tiempo. Según el alcance de la reparación necesaria, los inversores a veces tienen que buscar otras fuentes de financiación, generalmente a través de un préstamo.
- No permite efectivo rápido: El método BRRRR es un proceso prolongado que requiere que los inversores tengan una mentalidad lenta y constante con respecto a la obtención de ganancias. Se debe invertir mucho capital y trabajo antes de que fluya el dinero.
- Se convierte en propietario: A diferencia de las casas de renovación, donde la propiedad generalmente se vende a un comprador, el método BRRRR requiere que sea propietario. Y cuanto más repita el proceso, más propiedades e inquilinos tendrá.
- Riesgo financiero: Al igual que en otros tipos de inversión, existe una gran cantidad de riesgo financiero. El método BRRRR requiere que haga numerosas conjeturas en el camino. Por ejemplo, puede sobrestimar el valor de renovación de la casa, el monto del alquiler que puede cobrar o viceversa y subestimar el presupuesto. Sin tener certezas, siempre existe la posibilidad de que pierda dinero.
Obtenga Más Información Sobre La Inversión En Bienes Raíces Residenciales
El método BRRRR puede ser una excelente estrategia de inversión en bienes raíces residenciales si se realiza correctamente. Puede asegurar ingresos pasivos con flujo de caja positivo, aumentar su cartera de inversiones inmobiliarias y mucho más. Sin embargo, esta estrategia puede no ser ideal para usted si es un inversor que no quiere ser propietario o alguien que busca un rápido retorno de inversión (ROI).
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