Comprar una casa debe ser un evento emocionante, especialmente para compradores primerizos de casa. No obstante, si está en el proceso de lograr la casa de sus sueños o comprar una casa de arranque, está emoción a menudo se encuentra con estrés y confusión para muchos compradores primerizos.
Desde el proceso de pre aprobación para una hipoteca al proceso de cierre, hay muchas partes móviles y muchas oportunidades para un comprador primerizo para cometer un error que podría dejarle con el remordimiento del comprador.
Entender las complejidades del proceso de comprar una casa le dará mejor poder de negociar, y le ayudará cuando esté buscando una casa en el futuro.
En esta guía, examinamos los errores más comunes de compradores primerizos de casa, y proveemos consejos para evitarlos.
Errores Comunes De Compradores Primerizos De Casa
Empezar el proceso de comprar una casa por primera vez puede ser aplastante. Con varias entidades involucradas y varios procesos, es fácil equivocarse y cometer errores fundamentales.
Un error puede convertir un momento que debe ser emocionante en algo estresante muy rápidamente. Examinemos unos de los errores más comunes que cometen los compradores primerizos, y cómo usted puede evitarlos.
1. Buscar una casa antes de recibir la preaprobación
Muchos compradores primerizos de casa comienzan a buscar una casa antes de consultar con un especialista de hipotecas. Este error crítico puede hacer los pasos tempranos del proceso más frustrante y más largos que tienen que ser.
Obtener una preaprobación para una hipoteca puede darle una ventaja sobre la competición, especialmente en un mercado de vendedores. A menos que sea un comprador de efectivo, el vendedor quizás no toma en serio un ofrecimiento sin una preaprobación. Eso es porque el vendedor no quiere correr el riesgo de que usted no cumpla los requisitos para la cantidad que ofreciera, especialmente si hay otros ofrecimientos sobre la mesa.
Obtener una preaprobación de un prestamista de hipotecas lleva muchas ventajas para los compradores. El beneficio principal es que el prestamista explicará claramente cuánto puede permitirse. Una preaprobación le dará un rango de precios preciso para que no someta un ofrecimiento que no puede permitirse.
Quizás también ha escuchado el término precalificar cuando empieza. Es importante entender la diferencia entre la preaprobación y la precalificación.
La precalificación es un estimado de cuánto quizás puede solicitar de un prestamista, basado en información como sus finanzas y su historia crediticia. Es común que los prestamistas dependan de información sometida por el solicitante para proveer una cantidad pre-calificada.
Por otro lado, el proceso de pre aprobación verifica la información que usted provee para darle un rango de precios preciso.
2. Obtener un solo presupuesto para una hipoteca
Los compradores primerizos a menudo obtienen un presupuesto de hipoteca desde la institución financiera con la cual están más familiarizados. Eso es un gran error.
Debe comparar los ofrecimientos de varios prestamistas para encontrar los mejores términos y las mejores tasas. Si no compara ofertas, quizás resulta que gasta más a lo largo del préstamo.
Recibir varios presupuestos de varios prestamistas generalmente significa reunirse con prestamistas de hipotecas para proveer documentación financiera. Aunque aceptar el primer presupuesto puede ser eficiente, no siempre es rentable.
Es mejor explorar las opciones y buscar el prestamista que le ofrezca los mejores términos y las mejores tasas. Como resultado, quizás puede ahorrar miles de dólares en interés a lo largo del préstamo.
3. Comprar más casa que puede permitirse
Aunque recibió una pre aprobación para una hipoteca con un rango específico de precios, no significa necesariamente que todas las casas en este rango caben con su presupuesto. Eso es porque los prestamistas usan una fórmula del ratio de sus deudas a su ingreso (DTI) para calcular la cantidad de su preaprobación.
El DTI refiere a una medida de porcentaje que se usa para calcular su ingreso bruto mensual comparado con sus pagos mensuales de deudas. A menudo hay una diferencia entre su DTI y sus gastos mensuales en conjunto.
Para los prestamistas, el DTI es una buena manera de determinar cuánto de su ingreso mensual va a los pagos de deudas. No obstante, el DTI no toma en cuenta todos sus gastos mensuales, como los alimentos, los servicios públicos y los pagos de seguro.
Comprar una casa para la cantidad entera de la preaprobación puede hacer más difícil pagar sus otros gastos mensuales.
Puede evitar extenderse más allá de su presupuesto por calcular los gastos mensuales que no se consideran en su cantidad preaprobada. También debe considerar todos los costos asociados con ser dueño de casa, incluyendo los costos de cierre, el mantenimiento, y los costos potenciales de los servicios públicos.
Otra manera de asegurarse que no compra una casa más allá de su presupuesto es usar las reglas de oro para determinar si puede permitirse una casa.
- La regla de 28 (el pago máximo de hipoteca): La regla de 28 dice que su hipoteca no debe ser más que 28% de su ingreso mensual antes de los impuestos.
- La regla de 32 (el pago máximo para la vivienda): La regla de 32 dice que todos sus pagos de vivienda no deben ser más que el 32% de su ingreso mensual antes de los impuestos. Sus pagos de vivienda incluyen su hipoteca, cualquier seguro privado de hipotecas, su seguro de propietarios, los impuestos a la propiedad, y cualquier cuota de asociación.
- La regla de 40 (los pagos máximos de deudas mensuales): La regla de 40 dice que todos sus pagos mensuales de deudas no deben ser más que 40% de su ingreso mensual antes de los impuestos.
¿Quiere ayuda? Mire la útil calculadora de asequibilidad de viviendas de Arizona Central Credit Union.
4. Ignorar su informe crediticio
Su capacidad crediticia es una de las medidas más importantes que usan los prestamistas para determinar si se aprueba para un préstamo, y con cuáles términos y tasas. De manera fundamental, su capacidad crediticia ayuda a los prestamistas entender su capacidad para reembolsar sus deudas.
Si no monitoriza su informe crediticio durante todo el proceso de comprar una casa, quizás no tome nota de errores. Eso puede obstruir la posibilidad de recibir términos y tasas favorables para su hipoteca.
Puede evitar este error al chequear su informe crediticio antes de entrar en el proceso de comprar una casa. Según el sitio web del FTC, los estadounidenses tienen derecho a una copia gratis de su informe crediticio cada 12 meses.
Puede pedir una copia gratis en línea en annualcreditreport.com. Los miembros de Arizona Central Credit Union pueden recibir un informe crediticio gratis y comprensivo a través de la herramienta de SavvyMoney.
Si se da cuenta de cualquier error, debe contactar a la oficina de crédito incluida en su informe lo antes posible.
5. Dar por sentado que necesita un pago inicial de 20%
Es una idea equivocada común que todos los compradores de casa necesitan un pago inicial de 20% como mínimo para comprar una casa. No obstante, esta regla de 20% es un mito.
En realidad, la mayoría de compradores primerizos de casa pagan menos del 20% como pago inicial. Según una encuesta de enero de 2022, hecho por el Grupo de Investigación de la Asociación Nacional de Inmobiliarias ®, el 69% de compradores primerizos de casa pagaron menos que el 20% como pago inicial.
Además, los compradores primerizos hacen un pago mediano de 6%, según la Asociación Nacional de Inmobiliarias ®.
Si lo puede permitirse, pagar un mayor porcentaje como pago inicial le puede dar una mejor tasa, bajar su pago mensual, y aumentar su patrimonio neto en la casa.
No obstante, el 20% no es un requisito para comprar una casa para nada. Hay opciones de préstamos específicos para los que cumplen con los requisitos para pagar una cantidad tan baja como 3% como pago inicial.
Las opciones diferentes para las hipotecas llevan varios requisitos para capacidades crediticias y pagos iniciales. Es beneficioso entender las estipulaciones antes de solicitar cualquier préstamo. Eso es porque unas opciones específicas de préstamos, como un préstamo convencional, le requiere a pagar seguro privado para su hipoteca (PMI) si su pago inicial es menos que 20%.
Cuando calcula su presupuesto para comprar una casa, hay que decidir cuánto puede pagar como pago inicial basado en su situación financiera y sus metas.
6. No considerar todos los gastos de escrituración
Uno de los errores más grandes que hacen los compradores primerizos de casa es solo ahorrar para un pago inicial, sin considerar los costos asociados con el proceso de cerrar la venta.
Los gastos de escrituración, o gastos de cierre, son las tasas que se pagan al prestamista por crear el préstamo. Generalmente, los gastos de cierre son de entre 2% y 5% del precio total de la casa.
Por ejemplo, si obtiene una hipoteca que vale $400,000, puede esperar pagar entre $8,000 y $20,000 en los gastos de cierre. No obstante, los gastos específicos pueden depender de cuál tipo de préstamo obtiene y dónde vive.
Dicho esto, abajo están algunos de los gastos que quizás se incluyen con sus gastos de cierre.
- El pago inicial: La parte del precio de comprar la casa que hay que pagar de depósito. El 20% era el estándar, pero actualmente la mayoría de compradores de casa pagan menos. Algunas opciones específicas para hipotecas quizás le permiten pagar tan menos como el 3% como pago inicial.
- Las cuotas de emisión del préstamo: Los prestamistas quizás cobran al comprador por crear y procesar la solicitud del préstamo. Las cuotas quizás varían dependiendo del prestamista, pero en general, las cuotas no excedan el 1% de la cantidad del préstamo.
- Las cuotas del fideicomiso: Si vive en un estado como Arizona, la casa debe estar en fideicomiso antes de que se complete la venta. Las cuotas del fideicomiso quizás varían dependiendo de la compañía que se elige, pero en general, son de 2% del precio de venta de la casa.
- Impuestos a la propiedad: Estos son impuestos que se pagan al gobierno local para servicios públicos. Estos pueden incluir las escuelas públicas, las calles, y los departamentos de policía y bomberos. La cantidad que paga quizás varía dependiendo de su lugar y el valor de su casa. Al cierre, quizás se requiere que pague por lo menos seis meses de impuestos a la propiedad.
- El seguro de propietario: Este seguro cubre daños a la casa y los activos adentro. El seguro de propietario generalmente se requiere a través del prestamista de la hipoteca. Como cada compañía de seguro usa una fórmula diferente para calcular las primas, es difícil predecir los costos exactos del seguro. No obstante, se requiere que este gasto se documente en su Divulgación de Cierre.
- El seguro de título: El costo quizás varía dependiendo de su lugar, pero los gastos del título normalmente son un pago de una vez, de no más que 1% del precio de venta.
Los compradores primerizos de casa en Arizona pueden esperar pagar aproximadamente $4,200 en los gastos del cierre. El gasto de cierre promedio para una casa residencial de una sola familia en Arizona fue $4,190.34 en 2020, según una investigación de ClosingCorp.
7. Ignorar los programas para compradores primerizos de casa
Muchas personas no saben que los compradores primerizos de casa pueden aprovecharse de programas y becas para compradores primerizos. Estos programas se diseñan para hacer más fácil comprar una casa para más gente.
Los programas para compradores primerizos normalmente se ofrecen por el gobierno de su ciudad o estado. Antes de que empiece a buscar una casa, puede ser beneficioso ver si cumple con los requisitos para cualquier programa que se ofrece en su estado o ciudad.
Para compradores primerizos que quieren comprar una casa en Arizona, aquí están algunos de los programas que ofrece el gobierno local.
- Home Plus Arizona: Este proyecto es un programa de ayuda con el pago inicial, diseñado para individuos o familias de bajos ingresos. Home Plus Arizona se provee por el Arizona Housing Finance Authority, y ellos pueden proveer asistencia con un pago inicial a residentes de Arizona por hasta $19,200.
- Home In Five Program: Este programa de ayuda con el pago inicial se diseña para ayudar individuos y familias de bajos a medios ingresos comprar una casa en Maricopa County. El programa Home In Five puede proveer asistencia con el pago inicial en la forma de una beca por el 4% del precio de venta de su casa.
- WISH First-Time Homebuyer Program: Este programa se diseña para ayudar a aliviar los gastos de cierre para familias elegibles de bajos a medios recursos. Si cumple con los requisitos, recibe subvenciones pareadas de 4-a-1 de hasta $22,000 para la compra de una casa.
8. No investigar los préstamos de FHA, VA y USDA
Los precios de casas por todo los EEUU siguen aumentando, sin señal de frenar. Según los datos más recientes de CoreLogic, los precios de casas en la nación aumentaron en 19.1% respecto al año anterior en enero de 2022. En el mercado de precios desorbitados, los compradores primerizos de casa quizás creen que no es posible comprar una casa.
Si no ha ahorrado mucho para un pago inicial, y su capacidad crediticia no es satisfactoria, puede hallar que es difícil cumplir con los requisitos para una hipoteca convencional. Afortunadamente, hay varias opciones de hipotecas aseguradas por el gobierno para ayudar a más estadounidenses que quieren hacerse propietarios.
Hablemos en breve sobre algunas de las opciones de hipotecas aseguradas por el gobierno que quizás quepan con su situación financiera.
- Hipotecas de la FHA: Aseguradas por la Administración Federal de Vivienda. Su meta es hacer la propiedad de vivienda una realidad para solicitantes de bajos recursos. Se requiere una nota de FICO de 580 como mínimo para recibir el financiamiento máximo con un pago inicial del 3.5%. No obstante, se acepta una nota de FICO de 500, pero hay que pagar el 10% como pago inicial.
- Hipotecas del USDA: Estas hipotecas se aseguran por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. Se diseñan para ayudar a solicitantes de bajos a medios recursos comprar casas en áreas rurales elegibles. Hay que cumplir con los requisitos de ingreso para obtener una hipoteca del USDA. Algunas hipotecas del USDA no requieren un pago inicial.
- Hipotecas de la VA: Aseguradas por la Administración de Veteranos de Guerra. Estas hipotecas solo están disponibles para los militares de servicio activo, los veteranos y sus familias. La ventaja de las hipotecas de la VA es que no se requiere un pago inicial.
9. Saltarse la inspección de casa
Cuando está compitiendo con otras ofertas, puede ser tentador hacer su oferta más atractiva por ofrecer a dispensar la inspección de casa. De hecho, más compradores de casa se están ofreciendo a dispensar la inspección de casa.
Según los datos del corretaje de inmuebles Redfin, el 20% de ofertas exitosas para casa dispensaron la contingencia de la inspección de la casa. El porcentaje fue el 13% el año anterior.
Los compradores quizás se saltan la inspección para ahorrar dinero y tiempo en el momento, mientras hacen la oferta más atractiva al vendedor.
No obstante, si es posible, siempre debe llevar la inspección al cabo. El trabajo del inspector de casas es evaluar la casa para encontrar cualquier problema estructural mayor, identificar reparaciones que hacer, y evaluar las condiciones de los aparatos.
Dispensar la inspección puede ayudar a su oferta para ganar, pero puede ser un error costoso.
Según una encuesta hecha por el Porch Group, el 86% de los encuestados dicen que su inspector encontró por lo menos un gran problema. Además, los encuestados reportaron que ahorraron un promedio de $14,000 en el precio final de la casa después de negociar basado en la inspección de la casa.
10. Estar descuidado con su crédito antes de cerrar la compra
Como dijimos antes, el prestamista de la hipoteca solicitará su informe crediticio múltiples veces durante el proceso de comprar una casa.
Simplemente abrir, cerrar o generar líneas de crédito puede afectar su capacidad crediticia. Debe mantener su capacidad crediticia y sus finanzas tan más estables como posible hasta que oficialmente se haga el propietario.
Estar descuidado con su crédito durante el proceso de comprar una casa puede estropear el proceso entero.
Recomendamos usar efectivo o una tarjeta de débito para compras durante el proceso de comprar una casa. También debe esperar hasta que se acabe el proceso de cierre antes de que compre materiales para su nueva casa.
Quiere Aprender Más Sobre El Proceso De Comprar Una Casa? Mire Algunos De Nuestros Artículos Recientes
Comprar una casa por primera vez debe ser una experiencia divertida. No obstante, muchos compradores primerizos de casa se sienten abrumados con los varios procesos y todo el papeleo. Usar esta guía como un ejemplo puede ayudarle a evitar errores críticos que le dejarían con arrepentimientos.
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