Al comprar una propiedad residencial, existen numerosos tipos de coberturas de aseguranza. Sin embargo, la mayoría de los paquetes se pueden clasificar en dos categorías principales. Una que protege la propiedad, también conocida como aseguranza del propietario, y la otra que protege al prestamista, llamada aseguranza hipotecaria privada, a menudo abreviado como PMI.
El PMI es un cargo típico para los prestatarios de hipotecas convencionales que ponen menos de un 20% de pago inicial. Siga leyendo para saber más sobre el PMI, cómo funciona, cuánto le costará y mucho más.
¿Qué Es La Aseguranza Hipotecaria Privada (PMI)?
La aseguranza hipotecaria privada (PMI, por sus siglas en inglés) es un tipo de cobertura de aseguranza que suele exigirse a los prestatarios de hipotecas convencionales. Si va a comprar una casa con un préstamo convencional y pone menos del 20% del precio de compra de la casa, el PMI suele añadirse al pago mensual de la hipoteca. El PMI no protege la propiedad. En cambio, actúa como una salvaguarda para los prestamistas si usted deja de hacer los pagos del préstamo.
Por ejemplo, si compra una casa en Phoenix por 425.000 dólares, tendrá que dar un anticipo de al menos 85.000 dólares para evitar el pago del PMI. Una vez que haya comprado la propiedad, usted puede dejar de pagar el PMI cuando haya acumulado al menos un 20% de capital en la vivienda. El PMI se eliminará automáticamente cuando la relación préstamo-valor alcance el 78%.
El PMI sólo se aplica a las hipotecas convencionales. Otros préstamos hipotecarios pueden venir acompañados de un tipo de aseguranza hipotecaria diferente. Por ejemplo, los prestatarios de préstamos FHA deben pagar primas de aseguranza hipotecaria (MIP, por sus siglas en inglés). El PMI y el MIP funcionan de forma diferente.
¿Cuánto Cuesta El PMI?
Los tipos de PMI, al igual que otros tipos de pólizas de aseguranza, pueden cambiar diariamente debido a la fluctuación del mercado. Sin embargo, el PMI suele costar entre el 0,5% y el 1% del importe total del préstamo cada año.
Veamos cómo puede ser esto en práctica. Según los datos más recientes de Zillow, el costo promedio de una vivienda en Phoenix es de 425.000 dólares. Si usted comprara una casa por 425.000 dólares, podría pagar entre 2.125 dólares y 4.250 dólares al año por el PMI. Dado que el PMI se agrega a su pago mensual, en este escenario, usted estaría pagando aproximadamente 177 dólares – 354 dólares por mes por el PMI.
Es importante tener en cuenta que el ejemplo anterior es una estimación aproximada basada en las tasas de interés actuales. Los prestamistas también tendrán en cuenta otros factores a la hora de determinar los costos del PMI. Estos factores incluyen:
- El monto de su pago inicial
- Historial de crédito
- El tipo de préstamo que elija
Profundicemos en cada uno de estos factores adicionales para ver cómo pueden influir en sus gastos generales de PMI.
Tamaño del pago inicial
El tamaño de su pago inicial es el factor más importante para determinar cuánto PMI tendrá que pagar. Si no alcanza el límite de pago inicial del 20% para un préstamo convencional, su prestamista puede exigirle que pague el PMI. Esto se debe a que los prestamistas ven a los prestatarios con un pago inicial más pequeño en un riesgo mucho mayor.
Un pago inicial más pequeño aumentará el pago mensual de su hipoteca, lo que puede demorar más en cancelar el PMI. Además, aumenta las probabilidades de no hacer un pago y, como resultado, es posible que se le cobren primas de PMI más altas.
Si tiene los fondos adicionales para asignar a un pago inicial, puede beneficiarlo durante la duración del préstamo. No solo su pago mensual será más bajo, sino que también podrá cancelar el PMI mucho más rápido.
Historial de crédito
El monto del pago inicial es el factor más influyente a la hora de determinar el PMI. Sin embargo, su puntuación de crédito es el factor más importante en todo el proceso hipotecario.
Su puntuación de crédito es un número de tres dígitos que representa la probabilidad de que devuelva el dinero prestado. Una puntuación de crédito más alta muestra a los prestamistas que usted es responsable y que es probable que represente un riesgo bajo.
Un buen historial de crédito y una puntuación sólida pueden permitir que el prestamista cobre menos por las primas del PMI. Sin embargo, si tiene una puntuación de crédito más baja, puede representar un mayor riesgo para el prestamista. Por lo tanto, es posible que pague primas de PMI más altas.
Tipo de préstamo
El tipo de préstamo convencional que usted elija puede influir en la cantidad que tendrá que pagar por el PMI. Los préstamos a tasa de interés fijo pueden reducir el riesgo para el prestamista debido a que el tipo y la mensualidad se mantienen constantes durante todo el préstamo.
Si usted opta por una hipoteca de tipo variable (ARMs, por sus siglas en inglés), el riesgo puede ser mayor para el prestamista debido al factor de imprevisibilidad de la tasa de interés. Como resultado, la tasa de interés de la aseguranza podría ser más alta con este tipo de préstamo. Dicho esto, los ARMs suelen tener una tasa de interés inicial más baja que las opciones de tasa de interés fijo. Por lo tanto, usted puede pagar más hacia la cantidad principal, que puede ayudar a construir la equidad a un ritmo más rápido y reducir el costo total de PMI.
Cómo Evitar El PMI
Para evitar pagar PMI, deberá comprender los dos tipos principales de PMI.
- Aseguranza hipotecaria privada pagada por el prestatario: El tipo más común de PMI en el que se paga en mensualidades incluidas en el pago de la hipoteca.
- Aseguranza hipotecaria privada pagada por el prestamista: El prestamista paga los gastos durante el proceso de cierre, y usted lo devuelve en forma de una tasa de interés más alta.
Analicemos cada uno con más detalle para ver cómo puede evitar pagar el PMI según el tipo de seguro.
Aseguranza hipotecaria privada pagada por el prestatario
El PMI pagado por el prestatario es el tipo estándar de PMI en el que la prima de la aseguranza se añade al pago mensual normal de la hipoteca.
Para evitar el pago de PMI, tendrá que dar un anticipo de al menos el 20%. Una vez que haya alcanzado al menos el 20% del capital de su vivienda, podrá solicitar que se elimine. Además, una vez alcanzado el 22% del BPMI o el 78% de la relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés), suele eliminarse automáticamente.
Otra opción que usted puede seguir para evitar el pago del BPMI es utilizar un préstamo “piggyback”. Para utilizar eficazmente esta táctica, tendrá que poner aproximadamente el 10% de entrada en una segunda hipoteca, como una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés). Los fondos del segundo préstamo cubrirán la cantidad necesaria para alcanzar el 20% de capital en la hipoteca principal.
Antes de utilizar esta táctica, debe considerar las ventajas e inconvenientes. La ventaja más importante es que el PMI se eliminará más rápidamente. Sin embargo, un inconveniente importante es que tendrá que hacer dos pagos del préstamo. Además, la tasa de interés de la segunda hipoteca será más alta porque el préstamo inicial se pagará primero en caso de impago.
Aseguranza hipotecaria privada pagada por el prestamista
El PMI pagado por el prestamista es aquel en el que el prestamista proporciona un pago único durante el proceso de cierre. A cambio, usted asumirá una tasa de interés más alta. El prestamista puede permitirle pagar todo el saldo del PMI en el momento del cierre, y no recibirá una tasa de interés más alta.
Este tipo de PMI puede ser más barato que el BPMI, pero eso dependería de las tasas de interés de la aseguranza actual. Lamentablemente, no hay forma de evitar el pago del LPMI porque el pago se realiza por adelantado. La única forma de cancelar el LPMI es alcanzar el umbral del 20 % del valor líquido de su vivienda.
Cómo Deshacerse Del PMI En Una Hipoteca
Si usted opta por un PMI pagado por el prestatario, puede ponerse en contacto con su prestamista para expresar que cree que su PMI debe ser cancelado. Las razones elegibles para la cancelación de PMI incluyen:
- Alcanzar el umbral del 20 % de capital: una vez que usted haya construido al menos un 20 % de capital en su casa, es elegible para cancelar el PMI.
- Usted haya realizado importantes ajustes de mejora de la vivienda: si ha realizado mejoras en su propiedad que aumentan significativamente el valor de la vivienda, es posible que reúna los requisitos para solicitar que se elimine el PMI.
- Incremento natural en el valor de su vivienda: puede solicitar que se elimine el PMI si el valor de su vivienda aumenta naturalmente según las condiciones del mercado y no está relacionado con las mejoras de su vivienda. Sin embargo, si la solicitud es entre dos y cinco años después de cerrar el préstamo, Fannie Mae y Freddie Mac pueden exigir al menos el 25 % del capital de la vivienda.
Para que la solicitud de eliminación de PMI tenga éxito, usted tendrá que estar al día en los pagos mensuales de la hipoteca y se realizará una valoración para verificar el valor actual de la propiedad. Si usted nunca solicita la eliminación de PMI, se cancelará automáticamente una vez que hayas acumulado un 22% de capital en la vivienda.
Más Información Sobre El Proceso De Compra De Una Vivienda
Si usted está pensando en pedir una hipoteca convencional y tiene previsto pagar menos del 20% de pago inicial, es importante que entienda los detalles de la aseguranza hipotecaria privada. El tipo de PMI, la duración para eliminar el PMI y si elige el BPMI o el LPMI dependerán de su situación financiera actual y del tipo de préstamo específico que usted elija. Cuando busque un proveedor de hipotecas, pregúntele por su proceso de PMI y por la cantidad que puede tener que pagar.
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