Conseguir una hipoteca es uno de los pasos más importantes en el proceso de compra una vivienda. La mayoría de los estadounidenses no disponen de fondos suficientes para comprar una casa en efectivo. El proceso de préstamo hipotecario es complejo, y los prestamistas tienen en cuenta varios factores aparte de su puntuación de crédito.
Uno de los varios factores que los prestamistas tienen en cuenta es la relación entre deudas e ingresos (DTI, por sus siglas en inglés). Los prestamistas utilizan esta métrica junto con su puntuación de crédito para evaluar el riesgo general de prestarle dinero para financiar la compra de una vivienda.
Algunas opciones hipotecarias específicas pueden exigir que el prestatario no supere los requisitos máximos de DTI. La relación entre deudas e ingresos puede ser una de las razones por la cuál usted no pueda optar un préstamo específico o recibir condiciones y tasas de interés favorables. En esta guía, describiremos los dos tipos de la relación entre deudas e ingresos, cómo calcular su relación DTI y qué relación DTI se requiere para algunas de las opciones de préstamo hipotecario más populares.
Qué Es La Relación Entre Deudas E Ingresos (DTI)
La relación entre deudas e ingresos es una métrica de porcentaje utilizada para calcular sus ingresos brutos (el total de ingresos ganados sin descontar los impuestos) mensuales en comparación con los pagos mensuales de sus deudas. La forma más sencilla de determinar su DTI es sumando los pagos mínimos mensuales de sus deudas y dividiéndolos entre sus ingresos mensuales antes de impuestos.
Algunas opciones de préstamos hipotecarios pueden tener requisitos de DTI máximos para calificar. Un DTI más bajo suele ofrecer a los prestatarios varias opciones hipotecarias y oportunidades de recibir condiciones y tasas de interés más favorables.
Durante el proceso de solicitud de la hipoteca, los prestamistas tendrán en cuenta dos tipos diferentes de relaciones DTI: el frontal y la de fondo.
DTI frontal
La relación entre deudas e ingresos es una variación del cálculo del DTI para determinar qué parte de los ingresos brutos (el total de ingresos ganados sin descontar los impuestos) de una persona se destina a los gastos de la vivienda. Los prestamistas calculan el DTI frontal utilizando el pago mensual futuro de la hipoteca, incluyendo los impuestos sobre la propiedad y el seguro del propietario.
Dado que el DTI frontal es una variación de la relación deudas e ingresos generales, existe una fórmula específica para calcular el DTI frontal.
Para determinar su DTI frontal, tendrá que sumar todos los gastos de vivienda previstos y dividirlos entre sus ingresos antes de impuestos. Una vez completado, usted tendrá que multiplicar el resultado por 100. Ese es su DTI frontal.
Por ejemplo, supongamos que sus gastos de vivienda ascienden a 1.000 dólares y que sus ingresos mensuales son de 4.000 dólares. Entonces, tomará 1.000 dólares, los dividimos entre 4.000 dólares y los multiplicamos por 100 para llegar a un DTI frontal del 25%.
Por lo general, los prestamistas prefieren un DTI frontal no superior al 28%. Dependiendo de otros factores como la puntuación de crédito, los ingresos y el pago inicial, los prestamistas pueden aceptar proporciones más altas. Sin embargo, puede ser un factor decisivo en función del tipo de préstamo hipotecario.
DTI de fondo
El DTI de fondo, también conocido como la relación entre deudas e ingresos (DTI, por sus siglas en inglés), incluye todas las deudas mensuales mínimas requeridas. Además de los gastos de vivienda, el DTI de fondo incorpora todos los pagos mínimos mensuales que el prestamista puede encontrar en su informe de crédito. Eso puede incluir la deuda de la tarjeta de crédito, la deuda del préstamo estudiantil, la deuda del préstamo del automóvil y la deuda del préstamo personal.
La mayoría de los prestamistas se centran en el DTI de fondo porque proporciona una visión global de sus hábitos de gasto mensuales.
Cómo Calcular La Relación Entre Deudas E Ingresos
Antes de aplicar por una hipoteca, es beneficioso conocer su relación entre deudas e ingresos. Para calcular su DTI, sume todos sus deudas mensuales y luego divídalos entre sus ingresos brutos (el total de ingresos ganados sin descontar los impuestos) mensuales. Puede utilizar una calculadora de la relación entre deudas e ingresos, pero saber cómo calcular su DTI le ayudará cuando usted no tenga acceso a una calculadora.
Aquí tiene un paso a paso para calcular su DTI.
Suma sus pagos mínimos mensuales
Para el cálculo del DTI, los pagos mensuales sólo deben incluir los que son regulares, obligatorios y recurrentes. Sólo deben tenerse en cuenta los pagos mínimos mensuales, no todo el saldo de la cuenta ni la cantidad que suele pagar. Por ejemplo, si usted tiene un saldo de tarjeta de crédito de 5.000 dólares con un pago mínimo de 110 dólares, sólo debe incluir los 110 dólares al calcular su DTI.
Algunos ejemplos de deudas regulares, obligatorias y recurrentes que generalmente se incluyen en su DTI son:
- Alquiler o pagos mensuales de la hipoteca
- La prima mensual del seguro de la vivienda
- Cargos de asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés) que se pagan mensualmente
- Pagos de tarjetas de crédito
- Pagos de préstamos estudiantiles
- Pagos de préstamos para automóviles
- Pagos de préstamos personales
- Pagos de la manutención de los hijos o de la pensión alimenticia
Entre los gastos comunes que no deben incorporarse al cálculo del pago mínimo mensual se encuentran: las aportaciones a la cuenta de ahorros, las aportaciones al 401(k) o a la cuenta para la jubilación individual (IRA, por sus siglas en inglés), los gastos de servicios públicos, las primas del seguro médico, los gastos de transporte, los gastos de entretenimiento, de alimentación y de ropa y otros gastos relacionados.
Aquí hay un ejemplo de cómo calcular su DTI sumando sus pagos mensuales. Suponga que sus gastos mínimos mensuales son los siguientes:
- Alquiler: 700 dólares
- Pago de la tarjeta de crédito: 110 dólares
- Pago del préstamo estudiantil: 125 dólares
- Pago del préstamo del coche: 150 dólares
En este caso, usted sumarías 700 dólares, 110 dólares, 125 dólares y 150 dólares para un total de 1,085 dólares en pagos mínimos mensuales.
Divida sus pagos mensuales entre sus ingresos brutos (el total de ingresos ganados sin descontar los impuestos) mensuales
Una vez que usted haya calculado sus pagos mínimos mensuales, usted querrá determinar sus ingresos brutos mensuales. Sus ingresos brutos mensuales son la cantidad total de ingresos antes de impuestos que gane al mes. Si alguien más de su familia tiene previsto incluir su nombre en el préstamo, debería tener en cuenta sus ingresos y sus deudas.
Una vez calculados los ingresos brutos mensuales totales de todas las personas que forman parte del préstamo, dividirá los pagos mínimos mensuales entre sus ingresos antes de impuestos.
Utilizando la cifra anterior, supongamos que el total de los pagos mensuales es de 1.085 dólares, y que sus ingresos brutos mensuales son de 4.500 dólares. Tomará 1.085 dólares/ 4.500 dólares para un total de 0,24.
Convierta el resultado en un porcentaje
Dado que el DTI es la relación entre deudas e ingresos, tendrá que convertir el cociente decimal en un porcentaje. Para obtener su porcentaje de DTI, tendrá que multiplicar el resultado por 100. Utilizando el ejemplo de la sección anterior, el total es 0,24. 0,24×100 equivale a 24. Esto significa que su DTI es del 24%, lo cual es ideal para la mayoría de las opciones de préstamos hipotecarios. Los prestamistas prefieren las solicitudes con una relación entre deudas e ingresos del 36% o menos.
¿Cuál Es La Relación Entre Deudas E Ingresos Para Calificar Por Una Hipoteca?
La relación entre deudas e ingresos es lo contrario de la puntuación de crédito. Cuanto más bajo sea el DTI, más posibilidades tendrá usted de obtener una hipoteca con condiciones y tasas de interés favorables. Veamos algunas de las opciones de préstamos hipotecarios más populares y hablemos de los requisitos de DTI.
Préstamos convencionales
Las hipotecas convencionales no tienen un único conjunto de requisitos. La puntuación de crédito y los requisitos de DTI pueden variar en función de su situación y del prestamista que usted elija. Sin embargo, los prestatarios de préstamos convencionales suelen tener un DTI del 50% o menos. Aunque no es común, dependiendo de las circunstancias, usted puede calificar para un préstamo convencional con un DTI tan alto como el 65%.
Préstamos de la Administración de Vivienda Federal (FHA, por sus siglas en inglés)
Los préstamos FHA son un tipo de préstamo hipotecario asegurado por el gobierno. La Administración de Vivienda Federal (FHA, por sus siglas en inglés) respalda estos préstamos. El objetivo de estos préstamos es hacer más accesible la compra de una vivienda a los prestatarios con bajos ingresos. Los requisitos de puntuación de crédito suelen ser mucho más bajos que los de otras opciones hipotecarias. El DTI máximo para los préstamos de la FHA es del 43% y el 31% para su DTI frontal.
Préstamos para Veteranos
Los préstamos para Veteranos (VA, por sus siglas en inglés) están asegurados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos. Proporcionan préstamos a los veteranos, a los miembros del servicio activo y a los cónyuges supervivientes cualificados. Uno de los beneficios de un préstamo VA es que no se requiere un pago inicial. No hay un requisito máximo de DTI especificado para calificar para un préstamo VA. Es posible obtener un préstamo VA con un DTI tan alto como el 60%.
Préstamos del Departament de Agricultura de los Estados Unidos (USDA, por sus siglas en inglés)
Los préstamos del USDA están respaldados por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA, por sus siglas en inglés). Los préstamos del USDA sólo pueden utilizarse para comprar y refinanciar viviendas en zonas rurales elegibles. Los préstamos del USDA se utilizan generalmente para facilitar la adquisición de una vivienda a los prestatarios de bajos ingresos. Los requisitos son más estrictos en comparación con otras opciones hipotecarias disponibles. Para obtener un préstamo del USDA, su DTI no debe superar el 41%.
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Conocer su relación entre deudas e ingresos antes de aplicar para una hipoteca es de beneficio. Si usted determina que su DTI es demasiado alto, puede volver a evaluarlo y elaborar un plan para reducir su porcentaje. Sin embargo, no deje que un DTI alto le impida el proceso de compra de una vivienda. Los prestamistas utilizan varios factores para determinar su calificación y el riesgo general de prestarle dinero.
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